shutterstock.com
Již od 1. ledna 2014 nabývá platnosti nový občanský zákoník, pokud nedojde na poslední chvíli k odkladu. Přinese mnoho zásadních změn v právním systému a velké změny se budou týkat také majitelů pronajímaných bytů a jejich nájemců. Nová verze občanského zákoníku totiž v této oblasti přináší mnohé změny. O jaké se jedná a které změny se nás nejvíce dotknou? Množství nových paragrafů je přes 3000, proto bude chvíli trvat, než se vše rozebere do důsledků a projde přes soudy. Aby vznikl právní výklad na kterém lze stavět.
Hlavní je změna ukončení smlouvy
Ukončení nájemní smlouvy v roce 2014 prošlo největšími změnami a je hlavní změnou občanského zákoníku v této oblasti. Nájemci samozřejmě zůstává jeho možnost vypovězení smlouvy bez udání důvodu i bez předchozího nahlášení. Změnily se ale práva a povinnosti pronajímatele realit. V mnoha případech již nebude nutné nechat rozhodnutí o vypovězení smlouvy nechat ověřovat soudním příkazem.
Za hrubé přestupky mohl pronajímatel udělovat rozhodnutí o vypovězení bez soudního příkazu. S ostatními druhy vypovězení musel pronajímatel nejprve poslat žádost k soudu, který rozhodl. Nová verze občanského zákoníku tuto povinnost ruší a vypovězení ze smlouvy může být provedeno bez soudního příkazu. Stačí pouze předat písemné rozhodnutí nájemci. Pokud ale nájemce s rozhodnutím nesouhlasí, může předat celou záležitost k soudnímu vyřešení.
Vypovězení smlouvy bez výpovědní lhůty
Například při porušení povinnosti pronajímatele zajistit takové podmínky, které by byly odpovídající pro bydlení v bytu důležité, bude mít nájemce právo na vypovězení smlouvy, bez výpovědní lhůty. Také při opravách a rekonstrukcích bude mít nájemník větší práva. V současnosti platí, že si pronajímatel může vlastně na domě opravovat co chce. S příchodem platnosti se celá situace mění. K některým druhům oprav a rekonstrukcí budou muset vyjádřit svůj souhlas také nájemci.
Hledáte aktuální informace o hypotékách? Podívejte se na penizedoma.cz
Po uplynutí doby ve smlouvě nedochází k prodloužení automaticky
Smlouva o pronájmu na dobu určitou je nejčastějším druhem uzavřené smlouvy mezi pronajímatelem a nájemcem. Se současnou verzí zákoníku je její automatické prodloužení nemožné. Tady přinese zákoník také změnu. Pokud nebude nájemce vyzván pro opuštění bytu do tří měsíců od ukončení platnosti smlouvy na dobu určitou, přechází smlouva dále. Obě strany se ale mohou předem dohodnout, zda chtějí ve spolupráci pokračovat.
Kauce může být až 2x vyšší
Každý pronajímatel má možnost vyžadovat po svých nájemcích na začátku uzavření smlouvy finanční kauci. Tato kauce je přirovnávána k finanční jistotě pro pronajímatele, kterou se může vyhnout případným neplatičům. Při správném splácení nájemného a po ukončení smlouvy bude tato kauce bude zpětně vrácena v celém rozsahu. Nové znění zákona ovšem upravuje výši dané kauce. V současnosti platí, že výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Od příštího roku bude moci kauce tvořit šestinásobek této ceny.
Kde hledat více?
Je jasné, že nový občanský zákoník ovlivní výhodnost koupě nemovitostí určených k pronajímání. Měl by přesněji a lépe definovat podmínky pro obě strany. Ta je příliš rozsáhlá pro dnešní článek, více se dočtete na:
- Problematiku kaucí – ust. § 2254 odst. 1 nového občanského zákoníku
- Přechod vlastníka při smrti nájemce – ust. § 2283 nového občanského zákoníku
- Dluhy v nájmu – ust. § 2254 odst. 2 nového občanského zákoníku
- Kompletní problematika smrti nájemce – ust. § 2279 až 2284 nového občanského zákoníku.