15 praktických rad pro majitele bytu

shutterstock.com

Koupili jste nebo již vlastníte byt v osobním vlastnictví? Měli byste vědět, že kromě samotného bytu se stáváte také spoluvlastníkem společných prostor domu a členem společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pokud jsou pro vás tyto slova španělská vesnice, rozhodně si nenechte ujít náš dnešní článek.

Jak se podílet na správě domu?

Vzhledem k tomu, že jste spolumajitelem společných prostor i vzhledem k tomu, že rozhodnutí o rekonstrukci budovy mohou mít vliv na kvalitu vašeho bydlení (zateplení domu, výměna oken a podobně), by váš zájem neměl končit za dveřmi vašeho bytu. I na vás záleží, jak bude dům vypadat i zda bude udržován v dobrém stavu. Svůj názor na potřebné zásahy a opravy můžete projevit hlasováním o dané problematice na schůzích vlastníků jednotek, vlastní návrhy potom můžete předložit výboru SVJ či se můžete přímo aktivně zapojit jako člen výboru.

Jak funguje SVJ?

SVJ vzniká všude tam, kde se nachází minimálně pět bytových jednotek s alespoň třemi různými majiteli. Všichni majitelé jednotek jsou povinně členy SVJ. SVJ má na starosti správu všech společných částí domu, může nabývat specifický majetek a jeho zástupci mohou podepisovat smlouvy s dodavateli služeb. Hlavní zásady fungování SVJ jsou dané zákonem, řadu dalších podrobností a specifik pro konkrétní dům je vhodné zakotvit ve stanovách SVJ.

Společenství vlastníků jednotek by se mělo alespoň 1x ročně sejít a projednat plán na další rok

SVJ si na schůzi zvolí výbor (k fungování výboru je třeba minimální tří členů, horní hranice počtu členů výboru určena není, v rámci výboru je zvolen předseda a místopředseda). Pokud nebyli zvoleni (nebo ochotni nechat se zvolit) tři členové do výboru, může si SVJ zvolit jednoho člena jakožto pověřeného vlastníka, který plní funkci výboru. Nastane-li situace, kdy nebyl řádně zvolen výbor (například po ukončení volebního období výboru či po rezignaci jeho členů na funkci), dočasně plní funkci výboru vlastník, který má nadpoloviční vlastnický podíl na společných částech domu. Pokud takový vlastník neexistuje, funkci výboru plní členové, kteří se stali členy SVJ již při jeho založení (tzv. zakládající členové).

SVJ by mělo svolat schůzi minimálně jednou za rok. Na schůzích se projednávají rozhodnutí týkající se všech vlastníků jednotek, jedná se především o rekonstrukce domu (fasáda, zateplení, výměna oken, výměna výtahů,..) i menší opravy (nové vymalování společných prostor, atp.) a organizační záležitosti (rozpis úklidu, rozhodování o výši příspěvků do fondu oprav, …) O jednotlivých bodech se hlasuje.

Co byste měli vědět?

Podívejme se na 15 základních informací, které mohou být užitečné každému vlastníku bytu.

1. Bydlení v bytech v osobním vlastnictví je jako jediná forma bydlení upraveno v Zákoně o vlastnictví bytů 72/1994 Sb.
2. V budovách s minimálně pěti byty a minimálně třemi různými vlastníky automaticky vzniká SVJ. Základním právním předpisem pro činnost SVJ jsou stanovy SVJ, které musí být v souladu se zákonem a zároveň musí být schváleny ¾ většina přítomných vlastníků.
3. Nejvyšším rozhodujícím orgánem je shromáždění vlastníků, které by mělo být svoláno minimálně jednou za rok.
4. Shromáždění vlastníků je usnášeníschopné, pokud  je přítomna nadpoloviční většina vlastníků všech jednotek.
5. Při hlasování má každý hlas váhu odpovídající velikosti vlastnického podílu na společných částech domu. Tedy hlas majitele bytu 3+1 má větší váhu než hlas majitele bytu 1+1 o menší rozloze.
6. Při volbě nového výboru je potřeba získat nadpoloviční většinu hlasů a to nejen všech přítomných na schůzi, ale nadpoloviční většinu mezi všemi vlastníky.
7. Při změně stanov je třeba získat ¾ hlasů všech přítomných na schůzi.
8. Pro rozhodnutí o rekonstrukci a opravách společných prostor je třeba získat ¾ hlasů všech vlastníků.
9. S bytem v osobním vlastnictví můžete libovolně nakládat, užívat jej sami nebo jej pronajímat, rekonstruovat ho. V případě hypotéky či úvěru ho můžete dát do zástavy.
10. Veškeré opravy v bytě si hradíte sami. Naopak opravy ve společných prostorách se hradí ze fondu oprav, do kterého přispívají všichni členové SVJ podle velikosti svých vlastnických podílů. Co je vaše soukromé vlastnictví a co se již počítá do společných prostor se můžete dozvědět z prohlášení vlastníka, což je listina uložená na katastru nemovitostí. Příkladem může být rozvod vody – pokud se stane závada (prasklé potrubí atp.) před uzávěrem vody směrem do bytu, jedná se o soukromé vlastnictví a opravu si musíte zařídit i zaplatit sami. Pokud k závadě dojde ve stoupačkách již za uzávěrem vody, jedná se škodu na společných prostorách a náklady na opravu se hradí z fondu oprav.
11. Spolu s bytovou jednotkou se stáváte také spoluvlastníkem společných prostor, čímž vzniká vaše povinnost podílet se na údržbě těchto prostor.
12. Jako vlastník bytové jednotky nemusíte platit nájem. Jste však povinni každý měsíc přispívat v závislosti na velikosti svého vlastnického podílu do společného fondu oprav, ze kterého se hradí náklady na správu budovy, opravy společných prostor domu, potřebné rekonstrukce atd.
13. Výši příspěvku do fondu oprav určuje výbor SVJ, o změně přispívané částky je nutno hlasovat na schůzi a k jejímu schválení je třeba nadpoloviční většina hlasů všech přítomných.
14. Máte-li výhrady k činnosti výboru nebo máte konstruktivní návrh, který potřebujete přednést na schůzi SVJ, můžete sami požádat  o svolání shromáždění vlastníků, budete však potřebovat podporu dalších majitelů bytů a to takovou, aby jejich podíl hlasů odpovídal minimálně 1/4 všech hlasů.
15. Vyplatí se pravidelně se účastnit shromáždění vlastníků, jen tak se můžete podílet na rozhodnutích týkajících se kvality vašeho bydlení i nákladů s tím spojených.