V roce 2007 vypukla hospodářská krize, která vyústila v celosvětovou recesi. Jedním z hlavních důvodů a spouštěčů byla realitní bublina, která se formovala mezi lety 2000-2007 především v USA. Ceny nemovitostí se vyšplhaly do astronomických výšek, ale hypotéky na tyto nemovitosti se dávaly téměř každému. A lidé samozřejmě přestali mít dostatek peněz na splátky. Začala krachovat jedna banka za druhou a vypukla finanční krize, která se přenesla do celého světa.
Peníze se najednou staly vzácné a nikdo nechtěl nakupovat, každý byl opatrný a tok peněz se značně omezil. Postupně se tyto jevy začaly projevovat i v dalších odvětvích. Recese byla nevyhnutelná. Západní vlády se ale zaručily za klíčové instituce a dodaly jim potřebnou likviditu. Díky tomu se podařilo ekonomiku stabilizovat a nyní se pohybuje na křehké rovnováze.
Nikdo neví jak se bude situace v následujících letech vyvíjet. Nicméně nemovitosti by již měly být v bezpečí, alespoň ty na dobrých lokalitách. Nedá se tedy již příliš očekávat, že by cena nemovitostí klesala plošně. Naopak jsou náznaky oživení a ceny pomalu stoupají až na vyjímky. Zdálo by se, že je právě teď v následujícím 1-2 letech ideální čas na realitní investici. Jaký je váš názor?
Krize v realitách – USA a ČR !
======================================================´============================================================================
Je krize jen papíře a 80% krize dělají novináři a zpravodajství ? Jeden z argumentů se zdá na první pohled logický – jak by se krize mohla přenést do ČR z USA ? Je otázka, zda jen nazavíráme oči před realitou. Jak vlastně krize v USA „vznikla“ ? Proč zasáhla především nemovitosti ?
Zkrachovaly banky a bankovní sytémy, přerušil se tok peněz. Bankovní domy jsou dnes zásadními vlastníky nemovitostí, ale bez hotovosti, bez možnosti finančních toků. Například v Las Vegas dnes banky vlastní 31.000 domů a nemovitosti se prodávají pod cenu stavebního materilálu. Dnes už jsou v USA příčiny krize známy.
Na trhu s realitami se dodnes v USA pohybovaly miliony zprostředkovatelů. Pracovali většinou na „vlastní noze“ a pod realitními kancelářemi velkých jmen. Pracovali tzv. na Ičo. Aby se toto obrovské množství zprostředkovatelů uživilo, předhánějí se ( přetahují si kšefty ) tak, že majitelům nemovitostí slibují, že jejich nemovitost prodají dráž než jiný zprostředkovatel, za vyšší a vyšší cenu. Tím v krátké době extrémě vzrostly ceny nemovitostí – bez toho, že by za jejich růstem byla hmota ( v kvalitě či kvantitě ), či že by vzrostla jejich užitná hodnota. Fakticky tak jde o uměle nafouknutou cenu.
Aby tito zprostředkovatelé dál a dál prodávali, „nabalili“ na sebe další zprosředkovatele – zprostředkovatele úvěrů. I tito zprostředkovatelé úvěrů většinou pracují nejen za provizi, ale i pod ( nebo pro ) banky zvučných jmen, které po nich požadují růst počtu úvěrů a objemu financí. Aby i tito zprotředkovatelé úvěrů mohli prodávat stále více úvěrů, začali falšovat údaje, a zařídili úvěr „kde-komu“.
Došlo to tak daleko, že ceny nemovitostí skutečně vzrostly i během půl roku o 15-20%. Realitní zprosředkovatelé tak prodávali jednomu zájemci domy nejen pro jeho vlastní bydlení, ale i na spekulaci, někdy 2 až 3 rodinné domy. Úvěrové nabídky šly tak daleko, že dlužník hradil prvních 6 měsíců je 1,9% s tím, že po těchto 6 měsících ( neprodá-li v té době nemovitost se ziskem, jak mu slibuje jeho realitní zrpostředkovatel ) bude hradit diskotní sazbu + obvyklou marži banky, tedy 4 – 5%. To už při dvou a více úvěrech leckdo nezvládne, peníze se bankám nevrací a tak se ze dne na den hroutí nejen trh s nemovitostmi, ale i bankovní systém. Malá zainteresovanost banky na prověření dlužníka je v USA ještě podpořena možností „balík“ úvěru – jako „aktiva“ prodat další třetí osobě.
I v ČR se pohybují tisíce zprostředkovatelů. Pracují většinou na „vlastní noze“ a pracují pod realitními kancelářemi velkých jmen ( majitelé realitních kanceláří jsou z USA: ERA, RE/MAX,Century 21 či domácí :,Realitní společnost ČS, Mexx reality, AAA byty, Dobré bydlení, Redot, Evropa …………. ) . Zprostředkovatelé pracují tzv. na Ičo ( nebo by se řeklo „spolupracující osoby“abychom použili definice Re/max ). Aby se toto obrovské množství zprostředkovatelů uživilo, předhánějí se tak, že majitelům nemovitostí slibují, že jejich nemovitost prodají dráž než jiný zprostředkovatel, za vyšší a vyšší cenu. Tím v krátké době extrémě vzrostly ceny nemovitostí – bez toho, že by za jejich růstem byla hmota ( v kvalitě či kvantitě ), či že by vzrostla jejich užitná hodnota. Fakticky tak jde o uměle nafouknutou cenu.
Není to podobné, nebo dokonce stejné jako v USA ? I u nás jsou nesolventní dlužníci, i u nás se přestávájí úvěry platit.
A jak je to s těmi našimi zprostředkovateli ? Ti se velmi často zaštiťují výrazem „Franchizing“.
Kromě základního principu : že „uživatel franchizingu“ podniká pod jménem „poskytovatele franchizingu“ – právě proto, že Jméno Poskytovatele franschizingu je všeobecně či světově známé, podniká Uživatel franchizingu ( Frančízant ), na svoje riziko a odpovědnost, nicméně pod smluvně vázánými pravidly.
Franchizing charakterizuje: ( internet ) ”Know-how” jako soubor nepatentovaných praktických znalostí, vycházejících z franchisorem získaných a ověřených zkušeností, jež jsou utajené, podstatné a identifikované;
_ ”utajené” znamená, že know-how, ve své podstatě, struktuře nebo přesném složení součástí, není všeobecně známé nebo lehce dostupné;
_ ”podstatné” znamená, že know-how zahrnuje informace nepostradatelné pro použití franchisantem pro prodej nebo distribuci smluvně dohodnutého zboží nebo služeb, zvláště metody přístupu k zákazníkovi, jakož i řízení podniku po administrativní a finanční stránce. Know-how musí být pro franchisanta užitečné tak, aby k datu ukončení smlouvy zlepšilo jeho konkurenční postavení,a ”identifikované” znamená, že know-how musí být specifikováno natolik zevrubně, aby bylo možno zjistit, zda odpovídá kritériím utajení a podstatnosti;
Lze se však obávat, zda jediným utajeným, podstatným a identifikovaným, „know-how“ realitních řetězců v ČR není jen systematické zavedení Švarc-systému, v ČR zakázaného ! Zatímco tedy skutečné franchizingové firmy mají svoje neopakovatelné recepty ( McDonald ), či zboží ( Botanicus ) nebo systém služeb, v realitní činnosti je to v ČR především „Švarcsystém“.t.j. :
Firma se dohodne se svými budoucími zaměstnanci na tom, že si pracovníci opatří živnostenský list. Zaměstnavatel tak za ně nebude muset platit zdravotní a sociální pojištění, i když pro něj soustavně pracují, užívají jeho kancelář, vystupují pod jeho jménem. Jde o skrytý pracovní poměr. Pro ilustraci : Firma může dát práci truhláři, který pracuje na živnostenský list a má doma soustruh. Nemůže ale moci najímat majitele živnostenského listu, který dochází do firmy pracovat na jejích strojích.
Frančízing je zcela jistě vynikající forma podnikaní – i vzdělání a získání dovedností, a to i v realitním oboru. Jde o to, zda má poskytovatel Frančízingu skutečně takové „manuály“ a školící prostředky, aby plnil cíle Frančízy, tj., aby Frančízant nejen prosperoval, ale také se stále zlepšoval. Při tak velkém počtu Frančízingových společností na našem trhu je dnes evidentní, že již nemůže jít o nikterak originální ”Know-how” .
Používat franschizing jde samozřejmě i v našich, zákonem daných podmínkách, kdy Frančízant má svoje „s.r.o“., a tady zaměstnává jako zaměstnavatel svoje zaměstnance. Bohužel i renomované zahraniční frančízingové společnosti ve svých předlohách smlouvy nabádají ( či doslova zavazují ) Frančízanty k podnikání ve Švarc-systému. Kromě jiného pak proto, že školení a know-how je pro uživatele Franschzingu v ceně poplatků. Ičaři si však každý den školení musí samostatně uhradit.
A jaký je nyní stav na našem českém trhu : některé „řetězce“ realitních společností nabízejí – staňte se realitním makléřem – již za 4 tis. Kč měsíčně ( pronájem kanceláře, židle, kopírky ). Takto získaný „makléř“, „Ičař“ buď ukáže svoje dovednosti a schopnosti, nebo odchází – stává se z něj „garážová realitka“. Armáda zpostředkovatelů ( makléřů ) pak nabízí majitelům nemovitostí prodeje jejich nnemovitosti za nesmyslné ceny, za nesmyslných podmínek ( prodám-li za více, než požadujete, je to moje provize – až 20% !, zprostředkovatelé si „kradou“ zakázky z Internetu, několik makléřů nabízí stejnou nemovitost – za různé ceny atd. ). Ale nejen to, nabízejí tyto nemovitosti k prodeji bez zprostředkovatelských smluv s majiteli nemovitostí a logicky pak i bez faktur za zprostředkování. Protože neexistuje-li zprostředkovatelská smlouva, neexistuje zakázka a tedy ani faktura, a potažmo ani daň z příjmu, a žádná DPH.
Zdá se, že systémy ze zámoří jsou již zavedeny i u nás, a přestože nezákonné, tolerují se. Zahraniční realitní firmy totiž ve svých zemích podnikají podle speciálních zákonů – realitních licencí srovnatelných snad jen s vázanou živností, pro kterou je třeba speciálních zkoušek a vzdělaní.
Tolerance Švarc-systému v podnikání realitních kanceláří degraduje trh s nemovitosmi a má zásadní dopad do celé ekonomiky. Théma je to zvlášť aktuální, když vláda ( či NERV ) nyní v rámci balíčku opatření znovu potvrdila, že Švarc-systém není žádoucí.
Samostatnou kapitolou jsou na realitním trhu Developeři. Ti, ačkoliv na jednotlivých projektech dosahují poměrně velkého zisku, věnují tento zisk do nákupu dalších projektů či lokalit a stále více využívají pro financovaní projektů úvěry. Jak se zdá, zásadním kriteriem pro „otevření“ financování developerského projektu jsou pro banku tzv. „předprodeje“ – tj. rezervační smlouvy budoucích zájemců. Vykazují se pak fiktivní zájemci, a pofiderní zálohy. Toto kritérium je přitom v poměrech ČR nesmyslné, neboť český zákazník nekupuje nemovitost na spekulaci, tj. s výhledem, že během cca 1 roku výstavby vzroste její cena ( obvykle o 5-7% ), ale většinou jen pro sebe , pro svojí bytovou potřebu. Nechuť kupovat z „projektu“ zásadně podpořila i nechvalně známá kausa H-systém. Mnohem důležitějším kritériem by byla statistika skutečných prodejů a realizovaných cen za m2 v dané lokalitě. Je-li projekt financován z úvěru, měla by mít banka právo dohledu i nad prodejem, např. limitovat prodejní ceny podle svého vlastního průzkumu lokality, ještě před schválení úvěru, trvat na výběrovém řízení prodejce – realitní kanceláře.
Zdroj :
– všeobecně přístupné informace z Internetu web : Mexx, Dobré bydlení, AAA- byty, Re/max, IRA, Century 21, Realitka ČS, Obchodní rejstřík, Ares ( evidence živnostníků )
– PR o realitním trhu v USA
– autor je absolvent SPŠ stavební Plzeň, ČVUT stavební fakulta Praha, maturita SPŠ stavební Praha – soudní zanlec v oboru ekonomika – oceňování staveb,
zkouška zvl. způsobilosti ve stavebnictví, 19 let provozuje realitní kancelář